Annuïteitenhypotheek: hoeveel heb je afgelost na 10 jaar?

6 oktober 2026 · Redactie Calcosmo

Bij een annuïteitenhypotheek van € 300.000 tegen 4% rente over 30 jaar heb je na 10 jaar € 63.648 afgelost, ongeveer 21% van de lening. Je restschuld is dan nog € 236.352. Dat komt doordat je in de eerste jaren vooral rente betaalt. Bekijk het aflossingsschema voor je eigen lening met de annuïteiten calculator.

Hoe een annuïteit werkt

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag. Dat bedrag bestaat uit rente en aflossing. In het begin is je schuld hoog, dus gaat het grootste deel naar rente. Elke maand los je iets af, daalt de schuld en daarmee de rente, waardoor er een groter deel naar aflossing gaat. Aan het eind van de looptijd is het precies andersom.

Bij € 300.000 tegen 4% is het maandbedrag € 1.432,25. In de eerste maand is daarvan € 1.000 rente en maar € 432 aflossing.

Tabel: afgelost na 10, 15 en 20 jaar

Lening € 300.000, looptijd 30 jaar, vaste rente over de hele looptijd:

Opvallend: halverwege de looptijd, na 15 jaar, heb je bij 4% rente nog geen 36% afgelost. Pas na ruim 19 jaar is de helft van de lening weg. Hoe hoger de rente, hoe trager de aflossing in het begin.

Waar is het geld dan gebleven?

In de eerste 10 jaar betaal je bij 4% in totaal 120 × € 1.432,25 = € 171.870. Daarvan is € 63.648 aflossing en € 108.221 rente. Over de hele looptijd betaal je € 215.609 rente.

Daar staat tegenover dat je de rente in box 1 kunt aftrekken, zolang je aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek voldoet. Het netto maandbedrag is daardoor in het begin lager dan het bruto bedrag. Omdat de rente daalt, wordt de aftrek elk jaar kleiner en stijgt je netto maandlast langzaam.

Vergelijking met lineair

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af: € 300.000 ÷ 360 = € 833,33. Na 10 jaar heb je dan precies € 100.000 afgelost, een derde van de lening. De eerste maandlast is wel hoger: € 1.833,33 bruto bij 4%. In totaal betaal je bij lineair € 180.500 rente, ruim € 35.000 minder dan bij annuïtair.

Wat betekent dit voor je overwaarde?

Wil je na 10 jaar verhuizen, dan bepaalt vooral de waardeontwikkeling van je huis hoeveel overwaarde je hebt, niet de aflossing. Met de overwaarde calculator zie je wat er overblijft na aftrek van je restschuld en de verkoopkosten.

Extra aflossen

Los je extra af, dan daalt je schuld sneller en betaal je minder rente. De meeste hypotheken staan 10 tot 20% per jaar boetevrij extra aflossen toe. Let op: extra aflossen verlaagt ook je hypotheekrenteaftrek, en geld dat in je huis zit, kun je niet snel weer opnemen.