Hoe wordt je maandlast berekend?
De meeste Nederlandse hypotheken zijn annuïteitenhypotheken: je betaalt elke maand hetzelfde bruto bedrag, en na 30 jaar is de lening volledig afgelost. In het begin bestaat de termijn vooral uit rente; naarmate de schuld daalt, los je steeds meer af. Alleen bij een volledig (annuïtair of lineair) afgeloste hypotheek heb je recht op hypotheekrenteaftrek.
maandlast = H × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
Hierin is H het hypotheekbedrag, r de maandrente (jaarrente ÷ 12 ÷ 100) en n het aantal maanden.
Voorbeeld: je koopt een huis van € 400.000 en brengt € 40.000 eigen geld in. Je leent € 360.000 tegen 3,8% rente voor 30 jaar (360 maanden). De maandrente is 0,3167%. De bruto maandlast is € 1.677,45. In de eerste maand is € 1.140 rente en € 537,45 aflossing. Over 30 jaar betaal je in totaal € 243.881 rente.
Bij 4,3% rente stijgt de maandlast naar € 1.781,54: een half procent rente scheelt ruim € 100 per maand en ruim € 37.000 over de hele looptijd.
Van bruto naar netto maandlast
Je mag de betaalde hypotheekrente aftrekken van je inkomen. In 2026 levert dat maximaal 37,56% op, ook als je in de hoogste belastingschijf zit. Daartegenover staat het eigenwoningforfait: een klein percentage van de WOZ-waarde dat je bij je inkomen telt (0,35% voor de meeste woningen).
In het voorbeeld is de rente in de eerste maand € 1.140. Met 37,56% aftrek krijg je daarvan ongeveer € 428 terug. Na aftrek van het voordeel van het forfait (€ 400.000 × 0,35% ÷ 12 × 37,56% ≈ € 44) is de netto maandlast in het eerste jaar ongeveer € 1.290. Omdat het rentedeel elk jaar daalt, stijgt je netto maandlast langzaam.
Hoeveel kun je lenen?
Hoeveel een bank je maximaal laat lenen, hangt af van je inkomen, je vaste lasten, de rente en de energiezuinigheid van de woning. Die normen worden elk jaar vastgesteld op advies van het Nibud. Daarnaast geldt:
- Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen (meer alleen voor energiebesparende maatregelen).
- Met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijg je vaak een lagere rente. De NHG-grens is in 2026 € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende voorzieningen. De eenmalige borgtochtprovisie is 0,4% van het hypotheekbedrag.
- Reken naast de koopsom op kosten koper van zo'n 2% tot 6%: overdrachtsbelasting (2% voor een woning die je zelf gaat bewonen, tenzij de startersvrijstelling geldt), notaris, taxatie en advies. Die kosten moet je meestal zelf betalen.
Een hypotheekadviseur of bank maakt een berekening op basis van je volledige situatie. Gebruik deze calculator om scenario's te vergelijken voordat je dat gesprek voert.
Tips
- Vergelijk rentevaste perioden. Een rente die 20 jaar vaststaat is vaak iets hoger dan 10 jaar vast, maar geeft zekerheid.
- Extra aflossen verlaagt je schuld en de totale rente. Vaak is 10% tot 20% per jaar boetevrij.
- Denk aan inflatie. Je maandlast blijft gelijk terwijl prijzen en lonen meestal stijgen; met de inflatiecalculator zie je wat € 1.677 over tien jaar nog waard is.
- Voor een autolening of persoonlijke lening gebruik je lening berekenen.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de maandlasten van een hypotheek van € 300.000?
Bij 3,8% rente en 30 jaar looptijd is de bruto maandlast van een annuïteitenhypotheek van € 300.000 ongeveer € 1.398. Netto is dat in het eerste jaar ongeveer € 1.075 bij een WOZ-waarde van € 300.000.
Wat is het verschil tussen bruto en netto maandlast?
De bruto maandlast is wat je aan de bank betaalt. De netto maandlast is dat bedrag min het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek, plus het effect van het eigenwoningforfait.
Wat is de NHG-grens in 2026?
€ 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert.
Waarom daalt mijn netto voordeel elk jaar?
Bij een annuïteitenhypotheek daalt het rentedeel elke maand. Je kunt dus steeds minder rente aftrekken, terwijl de bruto maandlast gelijk blijft.
Rekent deze calculator met een lineaire hypotheek?
Nee, met een annuïteitenhypotheek. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af; de eerste maandlasten zijn dan hoger en dalen daarna.
Kan ik met deze uitkomst een huis kopen?
De uitkomst is een indicatie. Hoeveel je mag lenen, bepaalt de geldverstrekker op basis van je inkomen en de leennormen van 2026. Laat je altijd adviseren voordat je een bod doet.
Laatst gecontroleerd: 2026-10-06. De uitkomst is een indicatie; aan de berekening kunnen geen rechten worden ontleend.