Så räknar bolåneräknaren
Lånebeloppet är bostadens pris minus kontantinsatsen. Räknaren utgår från ett annuitetslån: du betalar samma belopp varje månad under hela löptiden, och i början består betalningen mest av ränta och lite amortering. Med tiden minskar räntedelen och amorteringen ökar. Formeln är:
månadsbetalning = L × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
där L är lånebeloppet, r är den nominella årsräntan delad med 12 och n är antalet månader. Räntan antas vara densamma under hela löptiden.
Exempel: lägenhet för 4 000 000 kr
Du köper en bostad för 4 000 000 kr och har 600 000 kr i kontantinsats (15 %). Lånebeloppet blir 3 400 000 kr. Med 3,5 % ränta och 30 års löptid:
- Månadsbetalning: 15 267,52 kr
- Första månaden: 9 916,67 kr ränta (3 400 000 × 0,035 ÷ 12) och 5 350,85 kr amortering
- Total ränta under 30 år: 2 096 306,98 kr
Så mycket påverkar räntan samma lån på 3 400 000 kr och 30 år:
| Ränta | Månadsbetalning | Total ränta |
|---|---|---|
| 3,0 % | 14 334,54 kr | 1 760 433,37 kr |
| 3,5 % | 15 267,52 kr | 2 096 306,98 kr |
| 4,0 % | 16 232,12 kr | 2 443 563,22 kr |
En halv procentenhet högre ränta gör alltså nästan 1 000 kr skillnad i månaden. Räntorna i tabellen är exempel; vilken ränta du får beror på bank, bindningstid och din ekonomi.
Annuitet eller rak amortering?
I Sverige är rak amortering vanlig: du amorterar ett fast belopp varje månad och betalar ränta på den skuld som är kvar. Då är den totala kostnaden högst i början och sjunker sedan. Med samma lån som ovan och 2 % amortering per år amorterar du 68 000 kr per år, alltså 5 666,67 kr i månaden. Första månaden tillkommer 9 916,67 kr i ränta, så du betalar 15 583,33 kr totalt. Räknaren visar annuitetsformen, som ger en jämn månadskostnad och är praktisk för att jämföra lån och budgetera. Fråga din bank vilken amorteringsform som gäller för ditt lån.
Bolånetak och amorteringskrav
Sedan den 1 april 2026 gäller lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Enligt Finansinspektionen innebär den bland annat:
- Bolånetak: vid köp av en bostad får bolånet vara högst 90 % av bostadens marknadsvärde. Du behöver alltså minst 10 % i kontantinsats.
- Amorteringskrav: om bolånet är mer än 70 % av bostadens värde ska du amortera minst 2 % av lånebeloppet per år; mellan 50 och 70 % minst 1 % per år.
- Skärpta amorteringskravet borta: kravet på ytterligare 1 % amortering för lån över 4,5 gånger årsinkomsten är borttaget.
Utöver räntan tillkommer kostnader som lagfart och pantbrev vid köp av hus, avgift till bostadsrättsföreningen, driftskostnader och försäkringar. De ingår inte i räknaren.
Ränteavdrag
Privatpersoner kan i deklarationen göra avdrag för räntekostnader: 30 % av räntan upp till 100 000 kr per år och 21 % på den del som överstiger 100 000 kr. Avdraget minskar din skatt och sänker den faktiska kostnaden för lånet. Räknaren visar kostnaden före ränteavdrag.
Hur mycket kan jag låna?
Hur stort bolån du får beror inte bara på kontantinsatsen utan också på bankens kreditprövning. Banken räknar på din inkomst, dina andra lån och dina löpande utgifter, och prövar ofta om du klarar betalningarna även med en betydligt högre ränta än dagens, en så kallad kalkylränta. Använd räknaren för att se vilken månadskostnad olika lånebelopp ger, och jämför med vad som blir kvar av din lön efter skatt och andra fasta utgifter.
Vanliga frågor
Hur mycket kontantinsats behöver jag?
Sedan den 1 april 2026 är bolånetaket 90 % av bostadens marknadsvärde, så du behöver minst 10 % i kontantinsats. För en bostad för 4 000 000 kr är det 400 000 kr.
Hur mycket måste jag amortera?
Om lånet är mer än 70 % av bostadens värde minst 2 % per år, och mellan 50 och 70 % minst 1 % per år. Vid ett lån på 3 400 000 kr och 2 % är det 68 000 kr per år.
Vad är skillnaden mellan annuitet och rak amortering?
Med annuitet är månadsbetalningen lika stor hela tiden. Med rak amortering är amorteringen fast och räntan minskar, så den totala betalningen sjunker över tid. Räknaren använder annuitet.
Ingår ränteavdraget i resultatet?
Nej. Resultatet visar betalningen före skatt. Ränteavdraget på 30 % av räntan upp till 100 000 kr per år får du tillbaka via deklarationen.
Hur påverkar bindningstiden räntan?
Räknaren använder samma ränta under hela löptiden. I verkligheten binder man ofta räntan på tre månader eller några år åt gången, och räntan kan ändras vid varje omsättning. Räkna gärna med en högre ränta för att se vad en ränteuppgång skulle kosta.
Senast granskad: 2026-10-06. Resultaten är uppskattningar och endast vägledande.