O que é o capital próprio na habitação?
O capital próprio é a parte da casa que é realmente sua: o valor de mercado atual menos tudo o que ainda deve ao banco com a casa como garantia. Cresce de duas formas: quando amortiza o crédito e quando a casa se valoriza.
Capital próprio = valor atual − capital em dívida − outros empréstimos com hipoteca
LTV = (capital em dívida + outros empréstimos) ÷ valor atual × 100
Exemplo: a sua casa vale hoje 280 000 € e ainda deve 150 000 € ao banco. O capital próprio é de 130 000 €, ou seja, 46,4% do valor da casa. O rácio LTV é de 53,6%.
O líquido depois da venda
Se pensa vender, o capital próprio não é o valor que recebe. Há custos que reduzem o líquido, como a comissão da imobiliária, o certificado energético e eventuais comissões de reembolso antecipado do crédito. A calculadora aceita esses custos como percentagem do valor da casa.
Exemplo: a mesma casa de 280 000 €, com 150 000 € em dívida, mais um crédito de 10 000 € também garantido pela casa e custos de venda de 5%. O capital próprio é de 120 000 € (42,9%) e o LTV de 57,1%. Os custos de venda somam 14 000 € e o líquido estimado é de 106 000 €.
Na venda de uma habitação pode ainda haver IRS sobre a mais-valia, salvo nos casos de isenção, por exemplo com reinvestimento noutra habitação própria e permanente. Fale com um contabilista certificado ou consulte o Portal das Finanças antes de decidir.
Para que serve o rácio LTV
O rácio LTV (do inglês loan to value) é o indicador que os bancos usam para avaliar o risco de um crédito com hipoteca. Quanto mais baixo, melhor:
- Transferir o crédito para outro banco: com um LTV baixo, os bancos costumam oferecer um spread melhor.
- Pedir um novo crédito: o banco olha para o capital próprio disponível na casa.
- Vender e comprar outra casa: o capital próprio, menos os custos, é a entrada para a próxima casa.
Exemplo com pouco capital próprio: quem comprou recentemente uma casa de 200 000 € e ainda deve 185 000 € tem apenas 15 000 € de capital próprio (7,5%) e um LTV de 92,5%. Se vender agora, os custos de venda podem consumir quase todo esse capital.
Como estimar o valor da casa
O resultado só é tão bom quanto o valor da casa que introduz. Algumas formas de o estimar:
- Preços de venda de casas semelhantes na mesma zona, com áreas e estado de conservação parecidos.
- As estatísticas do INE sobre o valor mediano das vendas por metro quadrado, por município e freguesia.
- Uma avaliação bancária, feita por um perito avaliador, que é o valor que o banco usa num novo crédito.
Os preços pedidos nos anúncios são muitas vezes mais altos do que os preços de venda efetivos. Seja prudente e use um valor conservador.
Exemplo com amortização e valorização
Comprou uma casa por 250 000 € com um crédito de 200 000 €. Alguns anos depois, a casa vale 350 000 € e deve 210 000 € ao banco porque, entretanto, fez obras financiadas com um reforço do crédito. O capital próprio é de 140 000 € (40%) e o LTV de 60%. Para ver como evolui a dívida, use o simulador de crédito habitação.
Perguntas frequentes
Como calculo o capital próprio na minha casa?
Subtraia ao valor atual da casa o capital em dívida do crédito e outros empréstimos garantidos pela casa. 280 000 € − 150 000 € = 130 000 €.
O que é um bom rácio LTV?
Quanto mais baixo, melhor. Abaixo de 80% os bancos consideram o risco moderado e as condições costumam ser mais favoráveis.
O capital próprio é o que recebo ao vender?
Não. Desconte os custos de venda, como a comissão da imobiliária, e um eventual imposto sobre a mais-valia. Com 5% de custos, 120 000 € de capital próprio dão um líquido de 106 000 €.
Onde vejo o capital em dívida?
No extrato do crédito habitação ou no serviço de homebanking do seu banco. Também o pode pedir ao banco por escrito.
O valor da casa é exato?
Não. É uma estimativa. Uma avaliação bancária ou o preço de venda real podem ser diferentes, para mais ou para menos.
Última verificação: 06/10/2026. Os resultados são estimativas indicativas.