Qué es el valor neto de una vivienda
El valor neto es la parte de tu vivienda que es realmente tuya: lo que vale hoy menos lo que todavía debes por ella. Si vendieras la vivienda, es (antes de impuestos y gastos) lo que te quedaría después de cancelar la hipoteca.
Valor neto = valor de la vivienda − capital pendiente de la hipoteca − otros préstamos con garantía de la vivienda
La calculadora también muestra la relación préstamo/valor (LTV), es decir, qué porcentaje del valor de la vivienda representan tus deudas. Cuanto más bajo es el LTV, más margen tienes.
Ejemplo con cifras
Tu piso vale hoy unos 280.000,00 € y te quedan 150.000,00 € de hipoteca:
- Valor neto: 130.000,00 €
- Relación préstamo/valor (LTV): 53,6 %
- Valor neto en % del valor: 46,4 %
Si además tienes otro préstamo de 10.000,00 € con garantía de la vivienda y cuentas con unos gastos de venta del 3 % (por ejemplo, la comisión de una inmobiliaria), el valor neto baja a 120.000,00 €, los gastos de venta son 8.400,00 € y te quedarían 111.600,00 € tras esos gastos.
Valor neto negativo
Si debes más de lo que vale la vivienda, el valor neto es negativo. Por ejemplo, con una vivienda de 200.000,00 € y una hipoteca pendiente de 215.000,00 €, el valor neto es de −15.000,00 € y el LTV, del 107,5 %. Si vendieras, el precio no bastaría para cancelar la deuda. Esto puede pasar si los precios bajan poco después de comprar con una financiación alta.
Cómo estimar el valor de tu vivienda
El resultado depende sobre todo del valor que introduzcas. Algunas formas de estimarlo:
- Precios de viviendas parecidas vendidas recientemente en tu zona.
- Una tasación realizada por una sociedad de tasación homologada, que es la que suelen exigir los bancos.
- Valoraciones online, útiles como orientación, aunque pueden desviarse bastante.
Ten en cuenta que el valor catastral que aparece en el recibo del IBI suele ser mucho más bajo que el valor de mercado y no sirve para este cálculo.
Para qué sirve conocer el valor neto
- Saber cuánto dinero tendrías disponible al vender para comprar otra vivienda.
- Preparar una conversación con el banco sobre una mejora de condiciones o un cambio de hipoteca.
- Hacer balance de tu patrimonio.
Al vender, además de los gastos de venta, puede haber impuestos, como la plusvalía municipal o la tributación de la ganancia en el IRPF. La calculadora no los incluye; consulta a un asesor fiscal.
Cómo aumenta el valor neto con el tiempo
El valor neto crece por dos vías: cada cuota de la hipoteca reduce la deuda y, si los precios suben, aumenta el valor de la vivienda. En los primeros años de una hipoteca con sistema francés, la deuda baja despacio porque la mayor parte de la cuota son intereses. Las amortizaciones anticipadas aceleran el proceso.
Ten en cuenta que el valor de mercado puede cambiar en pocos meses. Repite el cálculo con un valor algo más bajo para ver cuánto margen tendrías si los precios de tu zona bajaran.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo el valor neto de mi vivienda?
Resta al valor actual de la vivienda el capital pendiente de la hipoteca y de cualquier otro préstamo con garantía de la vivienda.
¿Qué es la relación préstamo/valor (LTV)?
Es la deuda dividida entre el valor de la vivienda, en porcentaje. Con 150.000 € de deuda y una vivienda de 280.000 €, el LTV es del 53,6 %.
¿Dónde veo el capital pendiente de mi hipoteca?
En el cuadro de amortización, en tu banca online o en el último recibo de la hipoteca.
¿Qué pasa si el valor neto es negativo?
Que debes más de lo que vale la vivienda. Si la vendieras, tendrías que aportar la diferencia para cancelar la hipoteca.
¿Puedo usar el valor catastral?
No es recomendable: suele estar muy por debajo del valor de mercado.
¿Incluye la calculadora los impuestos de la venta?
No. Solo puedes añadir unos gastos de venta en porcentaje. Los impuestos dependen de tu situación.
Última revisión: 06/10/2026. Los resultados son estimaciones orientativas.