Ce este capitalul propriu în locuință
Capitalul propriu este partea din valoarea locuinței care vă aparține efectiv: valoarea de piață minus toate datoriile garantate cu locuința. El crește când rambursați creditul și când locuința se apreciază, și scade când prețurile pe piață scad.
capital propriu = valoarea locuinței − soldul creditului ipotecar − alte credite
LTV = (sold credit + alte credite) ÷ valoarea locuinței × 100
net după vânzare = valoarea × (1 − costuri de vânzare ÷ 100) − credite
LTV (loan-to-value) arată cât din valoarea locuinței este finanțat din credite. Cu cât LTV este mai mic, cu atât poziția dumneavoastră este mai sigură, iar băncile oferă de obicei condiții mai bune la refinanțare.
Exemple rezolvate
| Situație | Valoare | Credite | Costuri de vânzare | Capital propriu | LTV | Net după vânzare |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Apartament cu credit pe jumătate rambursat | 600.000 lei | 300.000 lei | – | 300.000 lei | 50,00 % | 300.000 lei |
| Același apartament + credit de nevoi personale garantat de 40.000 lei, 3 % costuri | 600.000 lei | 340.000 lei | 3 % | 260.000 lei | 56,67 % | 242.000 lei |
| Locuință care s-a depreciat | 450.000 lei | 480.000 lei | – | −30.000 lei | 106,67 % | −30.000 lei |
Pas cu pas pentru al doilea rând: 600.000 − 300.000 − 40.000 = 260.000 lei capital propriu. LTV = 340.000 ÷ 600.000 × 100 = 56,67 %. Dacă vindeți și costurile sunt 3 %, încasați 600.000 × 0,97 = 582.000 lei, din care după rambursarea creditelor rămân 242.000 lei.
Capital propriu negativ
Dacă datoriile depășesc valoarea locuinței, capitalul propriu este negativ. La o vânzare ar rămâne o datorie pe care trebuie să o acoperiți din alte surse. Situația apare mai ales când locuința a fost cumpărată cu avans mic și prețurile au scăzut după achiziție. Cât timp plătiți ratele și nu trebuie să vindeți, pierderea rămâne doar pe hârtie, dar o refinanțare sau un credit nou devin mai dificile.
Cum se stabilește valoarea locuinței
Valoarea introdusă este o estimare. Pentru un credit sau o refinanțare banca cere un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR. Pentru o estimare proprie comparați prețurile cerute pentru locuințe asemănătoare din aceeași zonă, ținând cont că prețul final al tranzacției este adesea mai mic decât cel din anunț. Valoarea folosită de notari pentru calculul taxelor (grila notarilor) poate diferi și ea de prețul de piață.
Costuri de vânzare
Când vindeți o locuință în România, din prețul încasat pot ieși mai multe costuri: comisionul agenției imobiliare, de obicei câteva procente, impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, al cărui nivel depinde de perioada de deținere și de valoare, și eventualele costuri pentru documente, certificate și rambursarea anticipată a creditului. Onorariul notarului îl plătește de regulă cumpărătorul, dar acest lucru se poate negocia. Introduceți toate costurile estimate ca procent în câmpul pentru costurile de vânzare.
La ce folosește calculul
- Refinanțare: un LTV mai mic poate aduce o dobândă mai bună la altă bancă.
- Vânzare și cumpărare: aflați cât avans veți avea pentru următoarea locuință.
- Credit garantat cu ipotecă: băncile acordă de obicei credit doar până la un anumit procent din valoarea locuinței.
- Planificare financiară: urmăriți cum crește averea netă pe măsură ce rambursați creditul.
Întrebări frecvente
Cum calculez capitalul propriu în locuință?
Scădeți din valoarea de piață a locuinței soldul creditului ipotecar și al celorlalte credite garantate cu locuința. La 600.000 lei valoare și 300.000 lei sold rezultă 300.000 lei.
Ce înseamnă LTV?
Loan-to-value: raportul dintre datoriile garantate cu locuința și valoarea acesteia. 300.000 lei credit la o locuință de 600.000 lei înseamnă un LTV de 50 %.
Ce înseamnă capital propriu negativ?
Datoriile sunt mai mari decât valoarea locuinței. La o vânzare ar rămâne o diferență de plătit din alte surse.
Cine stabilește valoarea locuinței pentru bancă?
Un evaluator autorizat ANEVAR, printr-un raport de evaluare. Valoarea din calculator este estimarea dumneavoastră.
Ce costuri de vânzare trebuie să iau în calcul?
Comisionul agenției imobiliare, impozitul pe venitul din transferul proprietății, care depinde de perioada de deținere, și eventualele costuri pentru documente sau rambursarea anticipată a creditului.
Ultima verificare: 06.10.2026. Rezultatele sunt estimări orientative.