Hva er egenkapital i boligen?
Egenkapitalen er den delen av boligen du faktisk eier: boligens markedsverdi minus all gjeld med pant i boligen. Den vokser når du betaler avdrag og når boligprisene stiger, og den krymper hvis prisene faller. Kalkulatoren regner slik:
egenkapital = boligens verdi − boliglån − andre lån
belåningsgrad = samlet gjeld ÷ boligens verdi × 100
netto ved salg = egenkapital − salgskostnader
Utregnede eksempler
| Boligverdi | Boliglån | Andre lån / fellesgjeld | Egenkapital | Belåningsgrad | Netto etter 2 % salgskostnader |
|---|---|---|---|---|---|
| 4 500 000 kr | 2 800 000 kr | 0 kr | 1 700 000 kr | 62,2 % | 1 610 000 kr |
| 3 500 000 kr | 2 200 000 kr | 900 000 kr | 400 000 kr | 88,6 % | 330 000 kr |
Første eksempel steg for steg. Boligen er verdt 4 500 000 kr, og du skylder 2 800 000 kr. Egenkapitalen er 4 500 000 − 2 800 000 = 1 700 000 kr, og belåningsgraden er 2 800 000 ÷ 4 500 000 × 100 = 62,2 prosent. Du eier altså 37,8 prosent av boligen. Regner du med salgskostnader på 2 prosent av verdien, altså 90 000 kr, sitter du igjen med 1 610 000 kr før eventuell innfrielse av andre forpliktelser.
Fellesgjeld i borettslag
Bor du i et borettslag, har borettslaget ofte et felles lån, og din andel kalles fellesgjeld. Fellesgjelden betales via felleskostnadene og påvirker hvor mye du reelt eier. Legg din andel av fellesgjelden inn i feltet for andre lån for å få et riktig bilde. I det andre eksempelet er andelen verdt 3 500 000 kr inkludert fellesgjeld, med 2 200 000 kr i eget boliglån og 900 000 kr i fellesgjeld. Egenkapitalen er bare 400 000 kr, og belåningsgraden er 88,6 prosent. Husk at prisantydningen i borettslag ofte oppgis uten fellesgjeld, mens totalprisen inkluderer den.
Hvorfor belåningsgraden er viktig
Etter utlånsforskriften kan et boliglån som hovedregel ikke overstige 90 prosent av boligens verdi, og et rammelån med pant i bolig ikke 60 prosent. Belåningsgraden avgjør derfor om du kan ta opp mer lån, for eksempel til oppussing, og den påvirker ofte renten: mange banker gir bedre rente når belåningsgraden er lav. Har boligen steget i verdi, kan det lønne seg å be banken om en ny verdivurdering og forhandle om renten.
Slik bruker du egenkapitalen
Mange boligeiere bruker egenkapitalen til å finansiere oppussing, kjøpe en større bolig eller samle dyr gjeld i boliglånet. Banken vurderer likevel alltid inntekt, samlet gjeld og betjeningsevne før den innvilger mer lån; samlet gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Husk at et større lån gir et høyere terminbeløp; regn på det med boliglånskalkulatoren.
Hva er boligen verdt?
Resultatet er aldri bedre enn verdien du fyller inn. Du kan få et anslag fra en eiendomsmegler, en takstmann eller nettjenester som bruker salgsstatistikk. Sammenlign gjerne med solgte boliger i samme område og av samme type. Boligprisene kan både stige og falle, så egenkapitalen er et øyeblikksbilde.
Salgskostnader
Selger du boligen, må du regne med meglerprovisjon, markedsføring, boligselgerforsikring og eventuelt tilstandsrapport. Samlet utgjør dette ofte noen prosent av salgsprisen, avhengig av megler og bolig. Kjøper du en ny selveierbolig, kommer dokumentavgiften på 2,5 prosent av kjøpesummen i tillegg.
Ofte stilte spørsmål
Hvordan regner jeg ut egenkapitalen i boligen?
Trekk all gjeld med pant i boligen fra boligens markedsverdi. Ved en verdi på 4 500 000 kr og et lån på 2 800 000 kr er egenkapitalen 1 700 000 kr.
Hva er belåningsgrad?
Belåningsgraden er samlet gjeld i prosent av boligens verdi. 2 800 000 kr i gjeld på en bolig verdt 4 500 000 kr gir en belåningsgrad på 62,2 prosent.
Skal fellesgjeld tas med?
Ja, hvis du vil se hvor mye du reelt eier. Legg din andel av fellesgjelden i borettslaget inn som andre lån, og bruk totalprisen som boligverdi.
Hvor mye kan jeg låne med pant i boligen?
Etter utlånsforskriften kan boliglån som hovedregel utgjøre høyst 90 prosent av boligens verdi, og rammelån høyst 60 prosent. Banken vurderer i tillegg betjeningsevnen din.
Hvorfor er egenkapitalen min lavere enn jeg trodde?
Ofte fordi boligverdien er satt for høyt, fordi fellesgjeld eller andre lån ikke er tatt med, eller fordi salgskostnadene trekker fra. Bruk en realistisk verdi fra solgte boliger i nærheten.
Sist gjennomgått: 06.10.2026. Resultatene er anslag og kun veiledende.